רשימת הערים המתחדשות: איפה יש פינוי בינוי בישראל?

רוצים לדעת איפה מתרחשים פרויקטי פינוי בינוי בישראל? השאלה הזו רלוונטית לבעלי דירות בבניינים ישנים, למשקיעים המחפשים הזדמנויות, ולרוכשים פוטנציאליים שרוצים להבין את עתיד הנכס. במאמר הזה תמצאו מידע על הכלים הממשלתיים לאיתור פרויקטים, הערים המובילות בתחום, והדרכים לבדוק אם הבניין שלכם מיועד לפינוי בינוי.

מהו פינוי בינוי ומה המשמעות שלו?

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת ההתחדשות העירונית, שבו מפנים דיירים ממתחם מגורים ישן, הורסים את המבנים הקיימים, ובונים מבנים חדשים עם יותר יחידות דיור ותשתיות מודרניות. התהליך מאפשר לחדש שכונות ותיקות, להגדיל את מלאי הדירות, ולשפר את איכות החיים בסביבה העירונית.

היתרון המרכזי לבעלי הדירות הוא קבלת דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, ללא השקעה כספית. היזמים מרוויחים מזכויות הבנייה הנוספות שמאפשרות להם למכור דירות חדשות, והעיר נהנית מהתחדשות השכונות הוותיקות והגדלת היצע הדיור.

כלים ממשלתיים לאיתור פרויקטי פינוי בינוי

מפת ההתחדשות העירונית הממשלתית

המקור הסמכותי לאיתור פרויקטי פינוי בינוי הוא מפת ההתחדשות העירונית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. המפה האינטראקטיבית מציגה את כל המתחמים המוכרזים לפינוי בינוי ברחבי הארץ, ומספקת מידע על סטטוס הפרויקט, מספר יחידות הדיור המתוכננות ותוקף ההכרזה. לחיצה על מתחם ספציפי תציג פרטים נוספים כמו מספר הדירות הקיימות והמתוכננות.

אתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

מעבר למפה, אתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מספק מידע מקיף על פרויקטים בכל הארץ. באתר ניתן למצוא מאגר נתונים של מתחמים מוכרזים, כולל טבלאות מפורטות עם מועדי הכרזה, תוקף ההכרזה, מיקום, ופרטי התוכנית.

האתר מספק גם מידע על מסלולי הפינוי בינוי השונים: מסלול רשויות, שבו הרשות המקומית מובילה את הפרויקט, ומסלול מיסוי, שבו יזמים פרטיים מקדמים את התהליך.

ערים מובילות בפרויקטי פינוי בינוי

אשדוד ומתחמיה המוכרזים

אשדוד מובילה בהיקף פרויקטי פינוי בינוי בישראל. העיר מקדמת עשרות מתחמים שיספקו אלפי יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות. ברובע ב' אושרה לאחרונה תוכנית פינוי בינוי גדולה הכוללת 1,431 יחידות דיור חדשות ב-4 מגדלים שיגיעו עד 34 קומות.

ברובע א' מקודמים פרויקטים משמעותיים נוספים, כולל תוכנית רוגוזין-הראשונים שתכלול 310 דירות במקום 30 קיימות, ופרויקט במתחם עוזיאל שיכלול 1,025 יחידות דיור חדשות. גם ברובע ה' מתקדמים פרויקטים רחבי היקף, כמו מתחם אחד העם שיכלול 532 יחידות דיור חדשות במקום 110 קיימות.

תל אביב וגוש דן

גוש דן הוא אזור מרכזי לפרויקטי פינוי בינוי, כאשר כל עיר מציגה גישה שונה לתחום. רמת גן מובילה עם 4 תוכניות ענק ברחובות ארלוזורוב ואבא הלל סילבר, שבמסגרתן ייהרסו כ-600 דירות ויוקמו כ-1,900 יחידות דיור חדשות.

תל אביב מקדמת פרויקטים בעיקר בחלקה הדרומי והמזרחי, בשכונות כמו נווה שרת, כפר שלם ויד אליהו. לפי נתוני הרשות הממשלתית, בתל אביב אושרו 9 תוכניות פינוי בינוי בשנת 2023 עם סך של 4,584 דירות חדשות במקום 934 קיימות.

פתח תקווה וחולון מקדמות אף הן פרויקטים משמעותיים, בעיקר במיקומים אסטרטגיים בקרבה לתחנות רכבת קלה ותחבורה ציבורית. נוסף לכך, קיימת התקדמות משמעותית בתוכניות פינוי בינוי ביהוד, עם פרויקטים רחבי היקף שכוללים אלפי יחידות דיור חדשות לצד שטחי ציבור ומסחר כחלק ממהלך כולל להתחדשות עירונית בעיר.

ירושלים והמרכז

בירושלים מתרחש תהליך התחדשות עירונית מקיף, כאשר בשנת 2023 אושרו תוכניות שיוסיפו כ-20,000 יחידות דיור חדשות לצד שטחי תעסוקה ומסחר. הוועדה המחוזית אישרה לאחרונה שלושה מתחמי פינוי בינוי משמעותיים עם כ-1,300 דירות.

בשכונת קריית מנחם אושרו שתי תוכניות הכוללות הריסת 115 יחידות דיור והקמת 600 יחידות חדשות. העירייה מציעה פטור מהיטל השבחה לפרויקטי פינוי בינוי ברוב השכונות בבירה, מה שמהווה תמריץ כלכלי משמעותי ליזמים ולדיירים.

ערים בפריפריה

פרויקטי פינוי בינוי אינם מוגבלים רק לערי המרכז. באר שבע מקדמת פרויקטים משמעותיים, כמו פרויקט פינוי-בינוי בשכונת הפארק שבו ייבנו למעלה מ-4,300 יחידות דיור חדשות.

חיפה מקדמת מספר מתחמים מוכרזים, ביניהם מתחמי עין דור, המלך אמציה, וברל כצנלסון. לאחרונה אושר פרויקט גדול בשכונת נווה שאנן, שבו 32 דירות בארבעה בניינים ישנים יהפכו לכ-140 דירות חדשות.

איך לבדוק אם הבניין שלכם מיועד לפינוי בינוי?

בדיקה באמצעות הרשות המקומית

הדרך המדויקת ביותר לבדוק אם הבניין שלכם מיועד לפינוי בינוי היא באמצעות פנייה למחלקת ההנדסה או למחלקה להתחדשות עירונית ברשות המקומית. המחלקות הללו מחזיקות במידע העדכני ביותר על תוכניות התחדשות עירונית בתחומן.

ניתן לבקש פגישה עם נציג המחלקה, להציג את כתובת הנכס ולשאול האם קיימות תוכניות פינוי בינוי למתחם. מומלץ לבקש אסמכתה בכתב או לפחות את פרטי התוכנית כדי שתוכלו להמשיך ולחקור אותה בעצמכם.

אם קיימת מינהלת להתחדשות עירונית בעיר שלכם, מומלץ לפנות אליה. המינהלות הללו הוקמו במיוחד כדי לסייע לתושבים בתהליכי התחדשות עירונית ויכולות לספק מידע מקיף ואובייקטיבי.

תנאי הסף לפרויקט פינוי בינוי

כדי לדעת אם הבניין שלכם עשוי להתאים לפרויקט פינוי בינוי, בדקו אם הוא עומד בתנאי הסף הבסיסיים. פרויקט פינוי בינוי דורש לפחות 24 דירות קיימות בבניין אחד או במספר בניינים סמוכים. בניינים שנבנו לפני שנות ה-80 נחשבים למועמדים טובים יותר לפינוי בינוי, בעיקר בגלל שאינם עומדים בתקני הבנייה העדכניים לרעידות אדמה.

בניינים הממוקמים בקרבת צירי תחבורה ראשיים, מרכזי ערים או אזורים המיועדים לפיתוח על פי תוכניות המתאר נחשבים למיקומים אסטרטגיים. חשוב לזכור שגם אם הבניין עומד בתנאי הסף, נדרשת הסכמה של לפחות 67% מבעלי הדירות כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי.

מקורות נוספים למידע על פינוי בינוי

אתרי חברות נדל"ן ויזמים

חברות יזמות ונדל"ן המתמחות בפרויקטי פינוי בינוי מפרסמות מידע רב באתרי האינטרנט שלהן. לצד אתרי החברות, גם פורטלים מקצועיים כמו אתר מגדילים מספקים סקירות עדכניות, ראיונות עם אנשי מקצוע וחדשות מהשטח, והפכו למקור מידע מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית.

האתרים הללו כוללים לעיתים מפות אינטראקטיביות, פרטים על הפרויקטים בשלבים שונים, ואפשרות ליצירת קשר לקבלת מידע נוסף. יתרה מכך, רבות מהחברות מפרסמות עדכונים שוטפים על התקדמות הפרויקטים שלהן.

משרדי עורכי דין מתמחים

משרדי עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית הם מקור מידע חשוב על פרויקטי פינוי בינוי. עורכי דין אלה עוקבים אחר שינויי חקיקה, החלטות ועדות תכנון ופסיקות משפטיות רלוונטיות.

רבים מהמשרדים מפרסמים באתריהם מאמרים מקצועיים ומדריכים לבעלי דירות, ומספקים ייעוץ ראשוני ללא תשלום. הייעוץ המשפטי חיוני לפני חתימה על הסכמים עם יזמים ויכול לסייע בהבנת הזכויות והחובות של בעלי הדירות.

שאלות נפוצות

איפה אפשר למצוא רשימה מעודכנת של מתחמי פינוי בינוי?

רשימה מעודכנת של מתחמים מוכרזים ניתן למצוא באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובמפת ההתחדשות העירונית. מידע ספציפי יותר אפשר לקבל במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית.

אילו ערים מובילות בפרויקטי פינוי בינוי בישראל?

הערים המובילות הן אשדוד, תל אביב, רמת גן, ירושלים, בת ים וקריית אונו. לאחרונה מצטרפות למגמה גם ערים בפריפריה כמו באר שבע, חיפה ואשקלון.

איך אני יכול לבדוק אם הבניין שלי מיועד לפינוי בינוי?

פנה למחלקת ההנדסה או למחלקה להתחדשות עירונית ברשות המקומית, בדוק באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או התייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום.

מה התנאים הנדרשים למתחם פינוי בינוי?

התנאים הבסיסיים כוללים מינימום 24 יחידות דיור במתחם, הסכמה של 67% מבעלי הדירות, בניינים ישנים (בדרך כלל מלפני שנות ה-80), ומיקום אסטרטגי המאפשר הגדלת זכויות בנייה.

כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי יכול להימשך בין 10-5 שנים, תלוי במורכבות הפרויקט, גודלו, הליכי התכנון והרישוי, וקצב הביצוע. שלב התכנון והרישוי לבדו יכול להימשך 4-2 שנים.

האם יש עלויות שבעלי הדירות צריכים לשאת?

בפרויקטי פינוי בינוי נאותים, בעלי הדירות לא אמורים לשאת בעלויות נוספות. היזם מתחייב לספק דירה חדשה ולכסות את כל עלויות הפינוי, המעבר והבנייה. עם זאת, חשוב לבחון בקפידה את תנאי ההסכם.

סיכום

פרויקטי פינוי בינוי מהווים הזדמנות משמעותיה לשיפור איכות החיים ולהגדלת שווי הנכס, אך הם דורשים הכנה יסודית ומחקר מעמיק. השימוש בכלים הממשלתיים הזמינים, כמו מפת ההתחדשות העירונית ואתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מאפשר לכל אחד לבדוק במדויק אילו מתחמים מוכרזים בעירו ומה הסטטוס שלהם. עקבו אחר העדכונים השוטפים מהרשויות הרלוונטיות ומהיזמים, שכן תחום ההתחדשות העירונית משתנה ומתפתח באופן תמידי, ומה שנכון היום עלול להשתנות בעתיד.